■今のマンションは売るべきか？貸すべきか？
マンション買い替えを考えた時、元々住んでいた部屋をどうするのかは悩む所です。
一般的には売却して住宅ローン返済などに利用すると思います。
でも資産運用を考えると貸し出して家賃収入を得るという方法も考えられます。
特に立地条件のいい物件なら家賃でもかなりの収入が期待できるのでは？
実際に比較してみると売却と貸出ではどちらが良いのでしょうか？
最近ではマンション売却の金額もそれほど上がらなくなっていると聞いています。
しかも賃貸にすれば資産としてマンションを持ったままにすることができます。
その一方で賃貸の場合はトラブルなども多いと聞きます。
実際にどっちにすればお得になるのでしょうか？
それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。
■分譲マンションを賃貸にして貸し出す場合
まずマンションを賃貸物件として貸し出す場合を考えてみます。
大きなメリットは毎月家賃収入が期待できることです。
分譲マンションは普通の賃貸向けマンションとは違って作りがしっかりしていて
防音対策などもかなりきちんとされています。
その為に賃貸として貸し出された時には人気の出る物件とも言われています。
ただし必ず借り手が見つかるわけではなく、空き部屋になれば当然コストだけがかかる
資産となってしまいます。
それに管理費は家賃に入れることも出来ますが修繕積立金は持ち主が支払うのが普通で
毎月支払いが必要です。
また入居者が変わる度に部屋のクリーニング代が必要になるので家賃収入が全て利益に
なるというわけでもありません。
当然借り手とのトラブルも考えられます。
部屋の管理は管理会社に頼むとこちらでもコストが掛かることになります。
賃貸として貸し出している物件は住宅ではないので売却する時には購入者が
住宅ローンを使うことが出来ないという大きなデメリットも有ります。
その為に賃貸物件は売却する時にはかなり安い金額になるので売却しにくいのです。
貸し出した場合には利益が出ることも考えられますがトラブルが発生するリスクも
あることがわかりました。
■売却して買い替えをした場合
次に現在のマンションを売却して買い替えをする場合を考えてみます。
こちらは比較的わかりやすい状況です。
現在のマンションを売却して住宅ローンを完済して、次に購入する物件を
新しく住宅ローンを組んで購入します。
売却することですぐにお金ができるので将来的に価値が下がるなどの不安もなく
高く売却ができれば次の住宅ローンの負担も軽くすることができます。
ただし売却金額が住宅ローン残債よりも高くなる補償はありません。
ローン残債に足りない場合は自己資金で補填しないと次の住宅ローンを
利用する事が難しくなります。
買い替えローンの利用ができる場合もありますが、当然返済の負担は
かなり大きくなることが予想されます。
運用できる資産をなくす、という考え方をする人もいるのでその人の場合は
資産がなくなることが大きなデメリットに感じるかもしれません。
ただコストがかからないので収支の計算がとてもわかりやすいというメリットも。
買い替えに関してかなりわかりやすいというのが魅力です。
■実際に比較してどっちがお得になる？
実際にメリットとデメリットを比較してみるとどっちがお得になるのでしょうか？
これはその物件の立地条件なども関係するので直ぐに判断はできません。
ただし住宅ローンが残っている物件を勝手に賃貸として貸し出すことが出来ないので
まずは銀行に相談してみることをおすすめします。
賃貸にする場合は毎月の家賃収入の見込みとランニングコストの計算も必要です。
管理会社に頼むコスト、修繕積立金、固定資産税などが必要になります。
管理会社の費用把持部ですればかからない、と思うかもしれませんが素人が
賃貸物件の管理をいきなりするのはほとんど不可能です。
借り主とのトラブルを避けるためにも管理会社を利用するほうがおすすめです。
売却する場合はその時の周辺相場を確認して自分できちんと価格設定をすることが
重要になります。
それにこちらも不動産業者に頼むことになりますが、担当者をきちんと選んで
しっかりと売却のための宣伝をして貰う必要があります。
売却できなければ買い替えができないので売ることが得意な不動産業者に頼む
というのも一つの方法です。
どちらの場合も専門家の意見を聞いて自分できちんと判断することが重要になります。
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